房屋突现“大坑”，开发商被判担责

【基本案情】房屋出现明显质量缺陷，严重影响正常居住

2009年4月11日，大连市民刘某借钱并贷款购买了李某所有的位于大连市沙河口区某封闭花园的一楼建筑面积113.39平米的房屋。搬入后的2010年8月份，该住宅卫生间地面座便处突然塌陷、下沉，出现一个1米左右的椭圆形大坑。经目测，坑内大约2米高×3米长×2.8米宽竟然全是空的，且清晰可见松散泥沙和细碎石块。卫生间地面上未塌陷处，用脚轻跺，亦出现明显回声。从卫生间塌陷处隐约可见北边卧室的地基也出现空洞。夏天时北卧室靠近卫生间的墙体和地板处都是臭味，北卧室与卫生间的间壁墙在靠卧室一侧的墙角有水迹和霉变现象。北卧室外窗下角和厨房窗下角墙体均出现斜裂缝，导致无法正常居住。

经过一个多月的奔波，刘某及其亲属先后多次找到该楼房的物业公司、开发公司和建筑公司，要求维修并要讨个说法，但几家公司互相推诿，弄得刘某身心俱疲。无奈之下，他在2010年10月23日委托本律师将开发商大连LB房屋开发集团有限公司、建筑商大连创新建设集团有限公司、物业公司大连LB建设发展有限公司及前手出卖人李某一起告上法庭，请求被告消除危险、恢复原状并赔偿损失。

【讼争焦点】是房屋质量问题，还是原告装修问题？

法庭上，原告刘某出示了房屋出现质量问题的照片、与开发商和建筑商被告庭前的谈话录音等相关证据。不料，四被告异口同声，均称刘某提供的证据不足以证明该房屋存在质量问题，即使该房屋存在质量问题，也与被告们无任何关系，而是原告入住房屋后，在房屋使用期间装修卫生间过程中弄出了毛病。庭审一时陷入僵局。

【质量鉴定】涉案房屋地基未按要求回填施工

在这种情况下，本律师当庭申请法庭委托相关司法鉴定机构对该房屋卫生间、北卧室地面塌陷是否存在建筑工程质量问题及维修方案进行司法鉴定，得到法庭准许。

大连市建筑科学研究设计院的鉴定人员接受鉴定委托后，到原告家中进行了详细的现场勘查和测量，并重新拍摄了4幅关键部位的照片。今年3月9日，鉴定机构出具了结论，认为原告北卧室及卫生间地面下回填土塌陷，是由于地基在回填施工中，未按施工工艺要求分层回填夯实所致。使回填土在建筑物使用过程中塌陷，拉断主下水管道。进而导致主下水管道中的污水大量涌入地下，加剧了回填土塌陷过程和程度，形成目前的状况，严重影响该建筑物的正常使用，同时对基础结构的安全使用产生一定影响。鉴定机构还对该房屋作出了“用新鲜的碎石土回填并分层夯实，分层厚度不大于300㎜”等6点具体的处理意见（即维修方案）。

鉴定报告送达各方当事人后，法院重新组织了开庭。这一次，第一被告开发商的态度发生了明显变化，同意按该意见予以维修。但是，其又提出，因系原告装修原因导致鉴定的发生，不同意承担5000元的鉴定费用。对此，本律师认为，该鉴定费用系因房屋质量问题而发生，开发商既然同意对质量问题负责，其必须承担此费用。

这次开庭后，原告撤回了对房屋建筑商、出卖人李某的起诉。

【律师意见】法院庭审过程中，本律师作为原告刘某的诉讼代理人紧紧围绕案件争议焦点，利用对己方的有利证据，发表了自己的代理意见。具体阐述如下：

第一，被告大连LB房屋开发集团有限公司开发、出售的涉案房屋存在质量缺陷。1．根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2．根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。3．本案中，原告购买的房屋存在回填土不实导致裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系因地基在回填施工中，未按施工工艺要求分层回填夯实所致。综合以上三点，足以认定本案被告大连LB房屋开发集团有限公司开发、出售的涉案房屋存在质量缺陷。

　　第二，被告大连LB房屋开发集团有限公司、大连LB建设发展有限公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。 1．如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。2．根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。3．本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。综合以上三点，原告有权主张被告承担相应的民事责任。

　　第三，被告大连LB房屋开发集团有限公司、大连LB建设发展有限公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告大连LB房屋开发集团有限公司开发、出售的涉案房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，被告应当按照大连市建筑科学研究设计院股份有限公司出具的2011-SF-005《建筑工程鉴定报告》中所明确的整改修复方案履行修复义务。

【判决结果】开发商和物业公司承担维修施工的法律责任

法院采纳了本律师的辩论意见。认为，涉案民用住宅房屋，经建筑工程鉴定报告表明，该房屋存在质量问题，严重影响了原告的正常生活，侵害了原告的财产权利，开发商与物业公司应承担民事责任。现原告请求被告按照鉴定结论的处理建议进行维修，消除维修，恢复原状，被告表示同意，本院予以照准。2011年6月2日，大连市沙河口区人民法院作出一审判决，由被告大连LB房屋开发集团有限公司、大连LB建设发展有限公司按照大连市建筑科学研究设计院股份有限公司出具的2011-SF-005《建筑工程鉴定报告》中处理建议内容及标准，为原告刘某所有的房屋的卫生间及北卧室进行维修施工。诉讼费4300元、鉴定费5000元由被告负担。

【本案启示】

启示一：如果被告大连LB房屋开发集团有限公司、大连LB建设发展有限公司在这一判决生效后，不予以维修的话，原告还要提起一个对涉案房屋修复工程的造价鉴定，法院届时可判决开发商赔偿维修所需的款项及相关费用，然后由原告自己安排具备相应资质的建筑公司予以维修。

启示二：在维修完工后，涉案房屋还有一个贬值损失的重要问题，经鉴定后亦应当由大连LB房屋开发集团有限公司承担相应的民事赔偿责任。

启示三：在此郑重提醒广大市民，由于住宅楼房属于高值商品，而且与日常的生活、居住紧密相连，为此在购买房屋时，不管是一手房、还是二手房，特别是在购买一楼、顶楼、靠山墙的楼房时，一定要慎之又慎，应当到现场多次查看、多问周边邻居、多听朋友意见，必要时，可以委托专业律师及其他懂建筑的专业人士帮助选购，切不要轻信宣传和图便宜，而去急着付款。

本案案号：（2010）沙民初字第5450号      案例编写人：张荣君律师